Enviado a la página web de Redes Cristianas
El afianzamiento de los DERECHOS genera y contribuye de forma decisiva al sosiego y la paz individual y social. Dar carta blanca a los NEG-OCIOS (‘negación’ del ‘reposo’, ‘tiempo libre’, ‘disfrute’, ‘tranquilidad’) produce, por el contrario, intranquilidad y deshace la concordia entre personas y colectivos. La colisión entre Derecho y negocio suele conducir a la quiebra del primero.
Para evitarlo, la sociedad está obligada a alinearse en favor de priorizar el Derecho marcando límites a la actuación del negocio. Su intervención requerirá métodos y herramientas diferentes según sea el caso. Respecto al Derecho a la vivienda, el procedimiento más directo cuenta con un mecanismo especialmente eficaz: LA FISCALIDAD.
Un término tan preciso y ordinario en nuestra lengua como: ‘casa’ designa, por una parte, el espacio material esencial para el cobijo humano y, por otra, el hogar donde se desarrolla la vida familiar. Disponer de una casa no es un lujo, sino una necesidad tanto individual como colectiva. Disfrutar de una vivienda digna posibilita alcanzar un grado de independencia que abre cauce a una nueva célula social. La sociedad tiene la responsabilidad de exigir el cumplimiento del Derecho a tener acceso a una vivienda, lugar imprescindible para la vida individual y social.
El Derecho a la vivienda no puede quedar anulado por la especulación sobre el precio de alquiler de la misma. El Derecho ha de marcar el límite a la subida desenfrenada de los precios. Se requiere, pues, establecer una fórmula legal como defensa inexcusable de ese Derecho.
Mientras el acceso universal y gratuito a la Sanidad o a la Educación se consiguen gracias a los impuestos generales, una acción contractual entre particulares, como es el caso del alquiler de inmuebles, estará sujeta a un procedimiento fiscal especial como garante del Derecho fundamental al disfrute de una vivienda.
¿COMO HACERLO?
1. En los procesos de compra-venta de inmuebles, Hacienda fija un valor mínimo a cada inmueble objeto de la compra y, en caso de que esta se realice por debajo de dicha cantidad, obligará al adquirente en un plazo determinado a abonar con intereses el impuesto correspondiente a tal diferencial.
2. Ese valor dado por Hacienda a cada inmueble fijaría, en los casos de alquileres, el límite que exime al arrendador del pago de un impuesto especial por dicha operación. Incluso, en los casos de alquilar solo una vivienda, sus ingresos derivados de tal acción económica no se contemplarían en su declaración de la renta como tales durante un plazo de X años.
3. En caso de traspasar dicho tope eximido de impuesto especial, se gravaría fiscalmente al arrendador por la cantidad excedida, de manera que el impuesto a abonar superaría lo rebasado del precio máximo exento de impuesto. Un porcentaje de dicha cantidad iría destinada por Ley al arrendatario como reconocimiento de su Derecho a una vivienda digna.
4. La posesión de dos viviendas permite a su dueño habilitar una de ellas para ofrecerla en régimen de alquiler. Ahora bien, el precio de arrendamiento indiscriminado y a simple voluntad del arrendador tiene el grave riesgo de convertir el Derecho en letra muerta. Para evitar esa amenaza, dicho precio debe estar regulado. El objeto de esa regulación trata de que su cuantía no haga imposible al posible arrendatario cubrir su necesidad de independencia y/o formación de una nueva célula social. La renta, ganancia para una persona, no debe hacer inviable el Derecho de otra. Por tanto, la fijación de la cantidad máxima a aplicar como alquiler quedará excluida de un impuesto especial.
5. Las comunidades autónomas dispondrán de un teléfono y de un espacio especial en sus páginas web para posibilitar con prontitud el conocimiento del precio máximo establecido a cada vivienda.
6. El establecimiento de las cantidades máximas aplicadas al alquiler de viviendas se obtendrá a partir de fijar un porcentaje variable en función del valor del inmueble.
UNA HIPÓTESIS:
VALOR DE LA VIVIENDA LÍMITE MÁXIMO DE ALQUILER
Hasta 100.000 € 0,375%
Entre 100.000 y 200.000 0,1%
Desde 200.001 hasta 250,000 0,05%
Suprior a 250.000 0,040%
EJEMPLOS:
1º Respecto al precio:
Si el valor de la vivienda está considerado en 200.000 euros, el precio de alquiler mensual máximo sin impuesto sería de 375 € (aplicación del 0375% a los primeros 100.000 €) + 100 € (correspondientes al 1% de los otros 100.000) lo que daría un precio final de 475 €.
2º Respecto a la cuantía del impuesto al arrendador:
El criterio sería: Se fija como impuesto el 120% al exceso de la cantidad cobrada por encima del precio máximo con exención fiscal.
En cifras:
Una vivienda cuyo precio de alquiler exento de impuesto estaría establecido en 500 € ha sido alquilada por el arrendador por 550 €. Sus dueños pagarán, pues, en concepto del del impuesto IPDV (Impuesto Protección del Derecho a la Vivienda) 60 € mensuales. El arrendatario recibirá de Hacienda una compensación de 50 euros (lo pagado en exceso) y el organismo recaudador retendrá un 20% (10 euros) en concepto de gastos de gestión.
7. En los casos de alquiler de solo una parte de la propia vivienda, el índice para establecer su precio se fijaría teniendo en cuenta la proporcionalidad de los metros del espacio alquilado, pudiendo incrementarse en función del nivel de ingresos mensuales de la persona o familia que arrienda. De ese modo, se encauza la ayuda hacia dos necesidades. Ejemplo: Si el arrendador depende de unos ingresos por debajo del salario mínimo interprofesional, se aplicaría entre un 0,5 y un 1,00% adicional al índice para calcular el precio máximo eximido del impuesto del arrendamiento.
8. ara defender su DERECHO a disponer de una vivienda, el arrendatario tendrá opción de establecer unilateralmente en el contrato un período mínimo de alquiler de hasta cinco años sin obligación de cumplir ese tiempo de inquilinato. Ese período mínimo elimina en buena medida la tentación del arrendador de bordear la Ley exigiendo un dinero negro al arrendatario por encima del precio máximo excluido de impuestos.
9. Como contrapartida, el arrendatario se obliga:
a. A una fianza mayor a determinar por Ley, con el fin de asegurar al arrendador un tiempo razonable para encontrar un nuevo inquilino.
b. A abandonar la vivienda en caso de dos meses de impago.
ALGUNAS CONSECUENCIAS DE ESTE MÉTODO:
A. Este procedimiento relativo al tema del alquiler de viviendas nos situaría a corto plazo a la vanguardia de los países europeos en dar solución al problema del alquiler.
B. Provocaría una fuerte tendencia hacia la opción del alquiler y una caída de la demanda hacia la compra de vivienda, de lo que resultaría un freno y moderación de los precios de venta.
C. Destacaría de nuevo al país como pionero en consolidar Derechos mediante procedimientos legislativos, demostrando con ello que la apuesta por el reconocimiento activo del Derecho de los más vulnerables favorece la economía.
OTRAS CONSIDERACIONES:
La legislación sobre arrendamientos de viviendas no puede excluir a los mal llamados ‘pisos turísticos’. Denominar ‘piso turístico’ a una vivienda alquilada a un turista es una sinrazón. Toda actividad turística, con sus inmuebles aprobados para tal fin, han de estar reguladas como actividad empresarial, y ordenada por una normativa salida del Ministerio o Consejerías correspondientes y sujeta a un régimen de precios e impuestos singulares.
A mi juicio, el usufructo de las viviendas sin habitar durante un tiempo establecido por ley debería pasar por un período mínimo de tres años a manos de una sección de las Consejerías correspondientes, que se responsabilizarían del buen estado del inmueble haciendo uso del dinero recaudado por el alquiler, reportando al dueño de la vivienda un porcentaje de la cantidad total obtenida como beneficio. Al final de ese tiempo de tres años, el usufructo retornaría al dueño, estando este comprometido a dar habitabilidad a la vivienda en un plazo a determinar; en caso de incumplimiento de dicho plazo, perdería de nuevo el usufructo.
Una Ley en esta dirección contribuiría a remontar el nivel de la natalidad, aumentaría el consumo interno, engordaría el volumen de caja de Hacienda y ayudaría a mantener a raya el índice de inflación.
Con este procedimiento o fórmula similar, ni los buitres vendrán en bandadas a comer de los cadáveres ni tampoco alzarán tanto el vuelo los precios de las viviendas. Y, sin duda, conseguirá cobrar altura el gobierno que lo lleve a cabo.